achtergronden: Lancering Flexibiliteitsscan TOEKOMSTWAARDE GEBOUWEN

Transscript door: Barbara van Baarsel – Buro Barcode

Op 7 februari 2023 is de Flexibiliteitsscan TOEKOMSTWAARDE GEBOUWEN gelanceerd tijdens een event bij een van de partners: de Metaalunie in Nieuwegein.
De Flexibiliteitsscan is voortgekomen uit een samenwerking tussen semipublieke en private partijen; één van meerdere jaren en stadia. Het is een toegankelijk instrument volgens de makers. Het event richtte zich op het ophalen van feedback ten aanzien van de gebruiksvriendelijkheid en wensen / behoeften uit de markt. Om zodoende de Flexibiliteitsscan verder door te kunnen ontwikkelen en in te zetten waar die voor bedoeld is.

Een stukje ontstaansgeschiedenis

Ruim tien jaar geleden is gestart met de bepalingsmethode; een methode om de toekomstwaarde van gebouwen en het adaptief vermogen te meten. Een aantal trajecten rondom dit thema werd opgezet en twee jaar geleden volgde daarop een sessie met NEVAP-leden. Zij dachten mee over de methode en vanuit die uitkomsten en input is de Flexibliteitsscan vervolgens ontwikkeld.

Voordat we naar de Flexibiliteitsscan gaan, vertelt Marleen Hermans over het belang van het bepalen van de toekomstwaarde van gebouwen. Hermans is hoogleraar publiek opdrachtgeverschap van de bouw aan de TU Delft en zij is managing partner Fysiek Domein BMC. Tot maart 2022 vervulde zij de rol van managing partner bij Brink. Als hoogleraar richt zij zich op het professionaliseren van het vakgebied, waar ook interactie met marktpartijen een grote rol speelt (gelijk aan de opzet van deze sessie). Het kennisveld integraal ontwikkelen, met bijzondere aandacht voor het opdrachtgeverschap en het managen van het bestaande vastgoed. 

Marleen Hermans: “Ik heb mijn grijze haar verdiend in de afgelopen tien jaar. Toen ik startte aan het traject rondom de Flexibiliteitsscan, in 2012, was ik nog blond.” Hermans is van 2012 tot maart 2022 actief betrokken geweest bij het traject vanuit haar functie bij Brink. Hoe het begon? “Ik kreeg in 2012 een telefoontje van Peter van der Mars (Metaalunie), initiatiefnemer van dit traject, naar aanleiding van de ontwikkelingen van de eerste set criteria duurzaam inkopen voor gebouwen. Veel van die criteria waren toen vrij technisch. Peter zei ‘waarom denken we niet na over flexibiliteit, duurzaam in gebruik kunnen blijven van objecten als één van de belangrijkste criteria om duurzaam te investeren. Waarom maakt dat geen onderdeel uit van die set met criteria?’. Peter zette daarop bij een aantal ministeries de volgende vraag uit: ‘wie kan helpen om criteria te formuleren voor flexibiliteit?’. Het begin van dit traject. De eerste contacten werden gelegd in 2012 en vanaf 2013 werd concreet gestart.”

Gedachtegoed waarop dit traject is gebaseerd:

1. Adaptief vermogen van een gebouw is de mate waarin een gebouw in staat is te reageren op het veranderen van gebruik.

“Waarom is dat belangrijk? Omdat alles continu aan verandering onderhevig is, zowel de behoefte die we hebben in hoe we gebouwen gebruiken, als de eisen. Als je kijkt naar ontwikkeling van bouwregelgeving, dan zit daar ook een continue ontwikkeling in, op alle vlakken. Die maakt dat je zegt dat die voorraad ook moet meebewegen. Maar ook de context. In het huidige tijdgewricht hoef ik daar weinig over te zeggen. Alleen al in de bouwprocessen zie je dat terug.”

Het adagium luidt dan ook:

“Misschien zouden we het nu al anders formuleren; niets is zo duurzaam als de samenstelling van een gebouw… dat je ook verschillende onderdelen opnieuw kunt gebruiken.”

Hoe kun je ernaar kijken? Vanuit 3 perspectieven:

Tijdlijn

“We begonnen in 2012-2013. In 2014 volgde een officiële overdracht van de indicatoren-set aan toenmalig minister Blok. Het was destijds echt crisis en lastig het instrument te valideren – wat we juist graag wilden. Dan moet je wel partijen vinden die de tijd, ruimte en middelen hebben. Het kwam even stil te liggen, maar in 2017 is het traject weer opgestart. Een aantal aanwezigen in de zaal was toen ook al betrokken en bezig er een handzaam hulpmiddel van te maken. Uit die validatie kwamen gezichtspunten, om concrete tools en middelen te kunnen maken. Daar hebben we het nu over.”

Toekomstwaarde = dat een gebouw in gebruik is en blijft

En bestaat uit 3 elementen:

“Vanaf het begin hebben we gezegd; die flexibiliteit moet op een duurzame manier. Niet alleen kijken we naar het ontwerp, maar ook naar de duurzaamheidsimpact van de aanpassingen die je in de loop van de tijd doet. Gebruikmakend van de adaptieve mogelijkheden van het object, en ook kijkend naar de financiën. Dus ook: niet alleen oog hebben voor de investering, maar ook voor de aanpassingen op lange termijn! Die drie eenheid is wat de methode de juiste methode maakt.”

Waarom is dat van belang?

Slim omgaan met de schaarste van ruimte, schaarste van materiaal en schaarste van menskracht!

“Ten opzichte van het originele tamelijk abstracte begrip duurzaamheid, is nu ook het sluiten van de kringloop van materialen een belangrijk uitgangspunt en kijken we meer naar de energetische impact. Financiële impact in netto contante waarde gaat over de lange termijn. Waarbij het uitgangspunt was dat mensen die beslissen dat doen vanuit een lange termijnhorizon waarbij ze niet alleen hun eigen gebruiksperiode kijken maar, maar ook naar exploitatielasten. Dat kun je op allerlei manieren doen.”

Wat hebben we niet meegenomen in de methode?

“Hoe je een specifiek gebouw voor een hele specifieke functie kunt ombouwen. Je gaat niet ontwerpen op dat een gebouw elke mogelijke toekomstige functionaliteit kan hebben. Wel kijk je naar voor de hand liggende functies. De Flexibiliteitsscan is erop gericht te kijken hoe je een gebouw kunt maken dat voor veel voorkomende functies geschikt is in de toekomst.  

Dat leidde in aanvang tot 3 producten:

Dat was het eerste onderdeel van het traject. Daarna zijn we die enorme indicatorenset (meer dan 100!) gaan valideren; ook daar is een grote groep mensen bij betrokken geweest.

In dat validatietraject hebben we de indicatorenset gepakt en in vier situaties uitgeprobeerd.

Ook dat leverde rudimentaire tools en instrumentaria op. Een QuickScan om op portefeuille-niveau gebouwen te vergelijken.”

Wat leerden we uit die validatie?

De verschillende processen rondom investeringsbeslissingen én, het belangrijkste: er was behoefte aan een tool!

Over het doel en het gebruik van deze methode (Finn Vossen – senior manager bij Brink).

Het doel van de scan is met name bewustwording creëren en kennis uitdragen over adaptiviteit in de vroege planfase of tijdens gebruiksduur van het gebouw. Daarnaast vormt het gericht advies geven op basis van specifiek toekomstscenario, dus op basis van jouw behoefte een onderdeel Alsmede het geven van concrete handvatten omtrent het toepassen van toekomstwaarde in gebouwen. En als laatste is de Flexibiliteitsscan een toevoeging op reeds bestaande tooling zoals BREEAM, GPR-gebouw, tooling zoals benoemd in Het Nieuwe Normaal (BCI, LI, Rekentool Adaptief Vermogen).

Dat heeft geresulteerd in een vier-eenheid die in balans moet zijn:

De scan bestaat vervolgens uit drie onderdelen:

 Er zijn drie elementen die de Flexibiliteitsvraag (eerste onderdeel) bepalen:

1. De uitgangssituatie van het gebouw.
Is het nieuwbouw, een nog te verwerven gebouw? Of kijk je naar een bestaand gebouw waar je al in zit of wat in bezit hebt?

2. De invloedssfeer.
We vragen in deze scan vanuit welk perspectief er wordt gekeken, is dat vanuit de huurder of gebruiker? Daarmee kunnen een aantal onderdelen van het gebouw beïnvloed worden.

3. Verwacht scenario.
Hierbij wordt gekeken naar de eigen organisatie (verwachtte groei, krimp?), en vervolgens vragen te kijken naar de omgeving (wat gaat er gebeuren op de plek, wat zijn trends en ontwikkelingen in de omgeving) en als derde kijken naar de marktvraag (blijft er wel vraag naar dit type vastgoed)?

Op basis hiervan zie je dat er verschillende vormen van flexibiliteit mogelijk zijn in jouw gebouw:

Als de Flexibiliteitsvraag beantwoord is is de volgende stap de Gebouwentoets.

Deze gebouwentoets is een pakket aan vragen en algemeen en specifieke indicatoren. Deze kunnen beoordeeld worden met verschillende scores: slecht, matig etc.

Resultaat en Advies

Wanneer alle onderdelen zijn ingevuld volgt hieruit een resultaat en de rapportage. Het is in de scan mogelijk om gebouwen en portefeuilles afzonderlijk in te vullen.

Per gebouw worden de resultaten getoond met de score (goed / slecht). De diversiteit wordt echter getoond: hoe wordt er op al die verschillende indicatoren gescoord en is het mogelijk om een afweging te maken om wel / geen aanpassingen te doen. Sommige indicatoren hebben nu eenmaal meer impact dan anderen.

VRAGEN UIT DE ZAAL

Vraag: Vrij veel onderdelen zijn technisch van aard. In hoeverre is juridisch / regelgeving technisch meegenomen? Het kan ervaren worden als een behoorlijke belemmering in flexibiliteit. Is dat meegenomen in het model?

Antwoord: Die randvoorwaarden spelen mee, maar zijn niet in de scan verder uitgewerkt. Het bouwbesluit is bijvoorbeeld wel meegenomen in indicatoren, maar het bestemmingsplan is zo veranderlijk als de politieke context

Vraag: Hoe zit het met de financiële waardevastheid?

Antwoord: Dit is niet in deze tool meegenomen. Er is echter wel d.m.v. vlaggen aangeduid welke indicatoren extra impactvol zijn. Zo zie je wel dat het financieel pijn doet als je er niet aan voldoet.

Vraag: Wie gaan de tool gebruiken?

De Flexibiliteitsscan TOEKOMSTWAARDE GEBOUWEN is openbaar te gebruiken!
Men kan een eigen profiel aanmaken waar men ook steeds weer op kan inloggen en terug kunt komen om meerdere gebouwen te toetsen.
Er wordt gestreefd naar het zo breed mogelijk inzetten. Voor veel verschillende type gebruikers: Facility Managers, gebouweigenaren, portefeuille managers, architecten om inspiratie op te halen, etc.

Vraag: Wat voegt het toe als je aal BREEAM gebruikt?

Antwoord: Deze tool gebruik je eerder dan dat! Het gaat veel meer over bewustwording, over nadenken over de toekomst, het dwingt je over het volgende gebruik na te denken (en niet alleen op de status quo te toetsen). BREEAM en GPR zijn er om meetbaar te maken. Dit is meer een ontwerp / denk tool wat inzichten geeft.

Je kunt het ook gebruiken voor gebouwen die al in beheer zijn. Zoals in het validatietraject van het Rijsvastgoedbedrijf. Het ging daar om elf gebouwen en hun toekomst.

Vraag: Hoe ga je met learnings om in dit proces? Met de doorontwikkeling van de tool?

Antwoord: Daar nodigen we iedereen toe uit. We willen een tool lanceren en weten dat het nog niet perfect is, maar vragen iedereen ermee aan de slag te gaan en feedback te geven. Dit is versie 1.0 en we hopen met onze samenwerkingspartners het gezamenlijk verder te brengen. Ook zo dat verschillende tools op elkaar blijven aansluiten. Die beweging zie je ook steeds meer; we zijn allemaal vanuit dezelfde principes en intenties bezig.