NEVAP NEXT 8 Maria Molenaar
Maandag 2 november 2020In gesprek met Maria Molenaar
Over Woonstad Rotterdam
Woonstad Rotterdam biedt al meer dan 100 jaar woonruimte aan Rotterdammers. Van sociale huurwoningen tot koop-woningen en ook bedrijfsruimtes; goed & betaalbaar. De focus ligt op het bouwen en beheren van goede en duurzame woningen, voor iedereen die aangewezen is op de sociale huurmarkt. De woningcorporatie beheert momenteel meer dan 60.000 ruimten en heeft ruim 900 bewoners-contacten per dag. “We bieden betaalbare huurwoningen. Als het even kan ook mooie.
“Ik geloof in schoonheid, want mooie dingen hebben effect op het welzijn van mensen,” stelt Maria Molenaar.
Woonstad Rotterdam probeert daarom ook meteen de wijk mee te pakken en bewoners te ondersteunen met activiteiten in hun omgeving. “We geloven erin dat een thuis verder gaat dan alleen de woning, ook de kwaliteit van de woonomgeving is belangrijk. Als je kijkt naar de binnenstedelijke woningbouwplannen, zie je dat woningen er niet groter op worden. Volgens de Rijksbouwmeester kun je binnenstedelijk verkleinen; nog meer stapelen. Immers, eenpersoonshuishoudens nemen toe. Dat mag dan zo zijn, maar mensen hebben ook gemeenschappelijke ruimten nodig, zoals buurtbiebs en wijkcentra. Met ons maatschappelijk vastgoed dragen wij daaraan bij, samen met gedreven partners.”
De organisatie van Woonstad Rotterdam
Woonstad Rotterdam is er voor Rotterdammers door Rotterdammers, zo wordt duidelijk in de vele uitingen. “We zijn ambitieus en toekomstgericht, vooral op het gebied van duurzaamheid en digitalisering.
“We zeggen ook wel: we zijn er voor de Rotterdammers van nu en de stad van morgen”
Daarmee hebben we aantrekkingskracht op betrokken mensen die de stad vooruit willen brengen! Het is leuk en het maakt je trots om die voortgang terug te zien in de stad waarin je zelf ook leeft, werkt of woont.”
De organisatie telt 560 mensen die in domeinen zijn ingedeeld, zodat gespecialiseerde teams op bepaalde projecten werken. Net als bij veel corporaties is ook Woonstad Rotterdam ingericht in processen, zoals verhuur, wijkbeheer, ontwikkeling en bouw, porfolio en assetmanagement. “Die afdelingen moeten kunnen samenwerken, geen enkel project kun je sec als domein oppakken. Dat betekent dat er veel kruisverbanden zijn in de organisatie.” Deze manier van werken staat de mensen aan, gezien de laatste medewerkersmotivatie-beoordeling van 7,8. Het vieren van successen kan daarin ook een rol spelen: “We zijn gepassioneerd en staan stil bij mijlpalen zoals start bouw en oplevering.” Uiteraard wordt dit nu anders gevierd, vanwege corona. Aan de andere kant heeft corona juist voor versnelling gezorgd op bepaalde fronten, zoals het digitaliseringsplan: huurcontracten worden digitaal getekend en op de website kunnen huurders meer dan 75% van de vragen zelf afhandelen. “Wat nu in de pijplijn zit is het ontwikkelen van een digital twin van de woningvoorraad.”
“We experimenteren met Google om via satellietfoto’s conditiemetingen aan de buitenkant van gebouwen te verrichten. Zo zie je bijvoorbeeld of er sprake is van houtrot. Vooral met hoogbouw in de stad is dat ontzettend handig. Als dit werkt kunnen we daar onderhoudsprogramma’s op ontwikkelen en veel informatie uit data halen. Ook zijn we bezig met sensoring, bijvoorbeeld op liften, deuren en installaties. Door trillingen bij te houden, ook op funderingen, kunnen we tijdig de juiste service bieden.” Dat Woonstad Rotterdam zich volledig richt op de stad Rotterdam is voor de besluitvorming zeer gunstig, ook ten aanzien van experimenten: “We hoeven maar met één orgaan te onderhandelen, het Rotterdamse stadsbestuur, en niet met meerdere gemeenten prestatieafspraken te maken, zoals dat bij veel andere corporaties wel het geval is.”
Het bedrijf zoekt graag naar innovatieve oplossingen voor actuele problemen. Met de Energie Challenge bijvoorbeeld werd de markt uitgedaagd om met nieuwe toepassingen ter komen voor het aardgasvrij maken van woningen. Omdat de uitdaging niet bij nieuwbouw ligt, maar bij de bestaande voorraad, is deze competitie uitgeschreven, met de vraag wie een technische innovatie kon bedenken met de grootste CO2-reductie tegen de laagste kosten in bewoonde staat.
Betrokken bewoners vormden een jury en selecteerden mee uit de inzendingen. Deze Energie Challenge heeft veel aandacht gekregen en leidde tot interessante innovaties en samenwerkingsverbanden. Op dit moment worden drie plannen geïmplementeerd en twee staan nog op de rol.
“We zijn een van de koplopers in de energietransitie; wat inhoudt dat het gasloos maken van woningen in onze processen is verwerkt. Als we onderhoud plegen, isoleren we meteen en als we renoveren gaat een woning van het gas af. In Rotterdam zijn we als Woonstad al ver met het gasloos maken van hele wijken. Door het gewoon te gaan doen met partijen met dezelfde mindset, zijn we steeds verder gekomen met inzichten.”
Over Maria Molenaar
De werkhistorie van Molenaar kenmerkt zich door grote diversiteit; van managementconsultant in strategie en herstructureringen naar business developer. En van directievoorzitter van een internationaal handelsbedrijf naar bestuurslid bij een zorgroep, om in 2011 als bestuursvoorzitter aan te treden bij Woonstad Rotterdam. “Ik wil organisaties beter en mooier maken, voor medewerkers, klanten en omgeving in brede zin. Duurzaamheid en innovatie hebben daarin mijn passie.” Die visie en passie leiden tot resultaat, zo wordt door velen onderkend: Molenaar is twee achtereenvolgende jaren verkozen tot Rotterdamse Vastgoedvrouw van het Jaar (2018 en 2019). Een dosis doorzettingskracht heeft haar gebracht tot waar ze nu is:
“Je moet een goeie zijn om mij en mijn nieuwsgierigheid tegen te houden”
Lachend voegt ze daaraan toe: “Ik kan best pushen hoor, ik ben niet zo snel tevreden en zet altijd aan tot beter. Toch kan ik echt wel met een tevreden gevoel kijken naar mooie afgeronde projecten; daar zijn er tallozen van! Ik vind het fantastisch als bewoners blij en medewerkers trots zijn. Het is fijn om te zien dat mensen dan geïnspireerd raken en lol hebben. Ik geef mensen graag de ruimte om dingen te kunnen doen: vrijheid binnen bepaalde frameworks.”
Wat staat op dit moment op de innovatie agenda?
Verduurzaming en digitalisering staan met hoofdletters op de agenda van Woonstad Rotterdam. “Daarnaast ook de ontwikkeling van de stad zelf. Ik zit bijvoorbeeld in de stuurgroep van Feijenoord XL voor de grote gebiedsontwikkeling rondom het stadion. Het vergroenen van de stad ligt mij ook aan het hart;
“We hebben mooie initiatieven rondom klimaatadaptiviteit. Uiteindelijk willen we de stad gewoon mooier, duurzamer en gezonder maken”
Wat heb je nodig om verder te kunnen komen met deze agendapunten?
“Geld en mensen! Zo is het van de zotte dat wij als woningcorporatie dubbele belastingen betalen: vennoot[1]schapsbelasting én verhuurdersheffing. We moeten de startmotor van verduurzaming zijn en thema’s als circulariteit en klimaat[1]adaptiviteit oppakken, maar ondertussen worden we dubbel belast door de overheid. Wij gaan met goede mensen door met ontwikkelplannen, maar het zou gezonder en efficiënter zijn als de verhuurdersheffing zo snel mogelijk wordt afgeschaft.”
De vraag van Wim Wensing, Chief Investment Officer bij Amvest: “Wat kan Woonstad Rotterdam doen aan de veranderende woonwensen en woonopgave in haar regio? Welke bestaande blokkades moeten daarvoor uit de weg geruimd worden?” “Corona leidt momenteel tot veranderende woon- en werkbehoeften en daarom kijken we of we in de wijk ruimtes kunnen aanbieden om te werken. Ook zijn we druk met betaalbare studentenwoningen, want wat veel mensen niet weten is dat Rotterdam de tweede studentenstad van Nederland is. Woonstad Rotterdam beschikt over 6.000 studio’s en kamers voor studenten, maar er moeten er meer bij! De woonopgave is immens groot en er is een tekort van 10 miljard euro in deze regio (Rotterdam en Den Haag, red.); we lobbyen sterk om geld vrij te krijgen, omdat de woonvraag hier ook het grootst is. We proberen daar maximaal aan bij te dragen, en daar komt veel bij kijken. Om die reden noem ik nog een keer dat de verhuurdersheffing afgeschaft moet worden. Dat is namelijk een blokkade. Een andere blokkade zijn de procedures. Het is aan de ene kant een groot goed dat we democratisch zijn ingericht, aan de andere kant duurt het erg lang voordat locaties worden vrijgegeven. Soms staan wetten en procedures de voortgang, en daarmee de urgente opgave, in de weg.”
Maria geeft het stokje door aan:
Aukje Kuypers, Algemeen Directeur bij Kuijpers
Maria aan Aukje:
“De energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie zijn de grote uitdagingen in de verduurzamingsopgave in de bouw. Hoe speelt een technisch dienstverlener als Kuijpers daarop in? Welke rol spelen innovatie en slimme technieken daarbij? Welke belemmeringen moeten er uit de weg geruimd worden?”