verslag: Kleine experimenten, samenwerking op belangen, en vezels van de boer

verslag event Ontwikkelen en Bouwen van een THUIS (i.s.m. CorporatieNL)

door: Veronique Huijbregts

Het ontwikkelen en bouwen van een thuis: over dat thema belegde CorporatieNL en NEVAP op 9 maart 2023 een bijeenkomst. 65 geïnteresseerden kwamen naar het Groene Paviljoen, een energieneutraal, houten gebouw in Baarn, om met elkaar te overdenken hoe de woningcrisis in Nederland op te lossen is. Onder hen niet alleen medewerkers van woningcorporaties, maar ook van gemeenten, bouwbedrijven en de vastgoedexploitatiesector.

Een thuis voor iedereen in 2030, dat is ‘een warme opdracht’ voor alle aanwezigen, aldus directeur Tino Meijn van CorportatieNL in zijn welkomstwoord. Het is de bedoeling van deze ochtend hierover met elkaar in dialoog te gaan, verklaarde dagvoorzitter Maarten Vermeulen van Urban Land Institute en NEVAP-lid en tevens voorzitter van de werkgroep vastgoed van CorporatieNL.

Polycrisis

Inspiratie kregen de bezoekers om te beginnen van hoogleraar Duurzaam Bouwen Anke van Hal van Nyenrode Business Universiteit. Ze illustreerde met eigen ervaringen de vele crises die op dit moment over elkaar heen vallen en elkaar versterken. In 2021 begonnen zij en haar man met het verduurzamen van hun nieuwe huis. Tot een warmtepomp besloten ze toen nog niet. De planten in de tuin legden het loodje in de hete zomer van 2021. In februari 2022 bestelden ze alsnog een warmtepomp. Meer dan een jaar later is die er nog steeds niet, vertelt Van Hal. Corona, de oorlog in Oekraïne, de snelgroeiende vraag, alles draagt bij aan schaarste en prijsverhogingen. Diverse crises komen in het voorbeeld samen: de energie-, de klimaat-, de biodiversiteits- en de materiaalcrisis.

Chaos

Het is, benadrukt Van Hal, een tijd van polycrisis. Die situatie hangt samen met transities, diepgaande veranderingen in de wereld. ‘We leven in de overgangstijd van een oud naar een nieuw systeem, en daartussenin heerst chaos.’ Ook in de ruimtelijke omgeving is er sprake van een crisis, met zo veel verschillende vormen van aanspraak op de in het land beschikbare ruimte: natuur, huizenbouw, landbouw, energieopwekking…. Nederland staat voor een ingewikkelde opgave.

Kwetsbare groepen

Ondertussen is er ook chaos op de woningmarkt. Van Hal schetst een beeld van de kwetsbare groepen die daardoor het meest worden getroffen: jongeren, ouderen en vluchtelingen. Bij gebrek aan geschikte en betaalbare huisvesting blijven steeds meer jongeren thuis wonen. Inmiddels is dat meer dan de helft van jongeren tussen 18 en 30 jaar. Deze groep krijgt steeds minder snel een corporatiewoning, en gaat vaker particulier huren. Ook veel ouderen wonen niet in een situatie die past bij hun omstandigheden. Ze blijven in eengezinswoningen wonen, omdat ze geen aantrekkelijk alternatief kennen. Ze voelen zich vaak eenzaam. De rare situatie doet zich voor dat er in Nederland meer eengezinswoningen dan gezinnen zijn. Voeg hierbij nog de noodzaak aanzienlijke groepen vluchtelingen te huisvesten.

Zeventien ontwikkelingsdoelen

Wat zijn nu duurzame ontwikkelingsdoelen? In feite valt alles daaronder, vervolgt Van Hal. Op haar sheet staan zeventien doelen, waaronder: het opheffen van armoede, honger en ongelijkheid in onderwijskansen. Maar ook komen tot: ‘sustainbale cities and communities’. Dat is heel breed, realiseert Van Hal zich. ‘Je kunt dus nooit alles. En je kunt het nooit helemaal goed doen.’ Wil je ergens met succes aan werken, kijk dan met welk thema je een persoonlijke band hebt, adviseert ze. Die intrinsieke betrokkenheid is heel belangrijk.

ESG

De hoogleraar wijst nu op de wet- en regelgeving vanuit de EU: projecten en de verslaglegging daarover moeten voortaan voldoen aan ESG: environmental (sustainable) and social (sustainable) governance. Het sociale gaat steeds zwaarder wegen. Dat vraagt een verandering in organisaties, niet het doorgaan op de oude voet. Wat niet betekent dat er geen geld te verdienen is met duurzaamheid. 245 onderzoeken tonen aan dat investeren in duurzaamheid budgetneutraal kan of zelfs winst oplevert. Dat kan dus ook binnen de EU-regels. Daarvoor biedt het boek: Dealen met de Green Deal goede tips. ‘Voorwaarde is wel dat je investeert vanuit een intrinsieke overtuiging, niet voor profit of omdat de klant erom vraagt.’

Overheid als probleemoplosser?

‘In de huidige periode van chaos wordt vaak gewezen naar de overheid om de problemen op te lossen. Maar de overheid als probleemoplosser is een mythe,’ aldus Van Hal. De overheid kan wel ruimte creëren voor de noodzakelijke experimenten en deze met subsidies stimuleren, maar marktpartijen moeten het doen. Het is belangrijk om eerst in de praktijk te experimenteren en te vernieuwen. Hierna kan de overheid de regelgeving aanpassen. Experimenten leiden zo tot een verandering in governance. Het experiment kan klein zijn, maar met ‘small wins’ bijdragen aan grote veranderingen, zegt Van Hal. Ze pleit daarom voor kleine projecten, ‘anders dan we gewend zijn’. Die zijn ook niet heel ingrijpend voor de organisatie. Het gaat dus niet om best practices, benadrukt ze. Ook uit níet-gehaalde doelen valt veel te leren. Stop ‘mislukkingen’ daarom niet in een la, maar kijk wat ervan te leren valt. Te vaak wordt enkel gekeken naar wat niet goed gaat, aldus Van Hal.

Solids

Van Hal geeft voorbeelden van experimenten. Zoals de solids, casco bestemmingsvrije gebouwen. Ze nu toepassen voor woningbouw is te risicovol, maar ze hebben wel geïnspireerd tot lichtere vormen van solids, laat Van Hal zien. En in Den Bosch wordt volop geëxperimenteerd met containerwoningen. De toepassing daarvan werkt nu goed, zegt ze, en veel vooroordelen over containerwoningen zijn onderuit gehaald. Waarmee Van Hal aan haar volgende vraag komt.

Heeft uw actie de potentie van een small win?

Voor succes is het ook belangrijk te werken vanuit het perspectief van een fusie van belangen. Zoek naar de overeenkomsten in de belangen van de verschillende partijen bij het opzetten van een experiment. Hoe krijg je iedereen enthousiast, zodat het lampje van de duurzaamheid oplicht?

PPP

In die fusie komen voor alle partijen drie aspecten samen: people, planet, profit. Analyseer daarom eerst de belangen van de partijen die je nodig hebt voor een plan en kijk hoe je van daaruit kunt samenwerken. Hoe kun je een win-win creëren? Ook van deze win-win-projecten geeft Van Hal een aantal voorbeelden, zoals de bouw van tiny houses op het terrein van een zorginstelling. De bewoners van de huisjes betalen een lage huur en stellen daar het geven van enige zorg tegenover. Ook een goede manier kan zijn om in bestaande gebouwen verschillende functies en bewonersgroepen te combineren, zoals in Gouda gebeurt. Het experiment waard, maar ‘zonder garantie dat het gaat lukken’, aldus Van Hal.

Vanuit de zaal komen vervolgens een aantal vragen voor Anke van Hal:

Wat is er te leren van het solids-experiment, wil Marja Elsinga van de TU Delft van Van Hal weten.
“Eigenlijk was het voor de tijd waarin het werd ontwikkeld best gelukt”, antwoordt Van Hal, “maar de omstandigheden werkten niet mee. De wetgeving was een grote belemmering. Wij noemen iets te snel mislukt, maar van elke ervaring valt veel van te leren.”

Van Hal had al eerder opgemerkt dat het Not Invented Here-syndroom toepassing van lessen en vernieuwingen in de weg kan staan. “Wat valt daaraan te doen?”, vraagt Stephan Deen van Trevian.
“Het maakt al een groot verschil als je deze belemmering herkent en benoemt. Het is ook belangrijk over een project te horen vertellen vanuit het perspectief van de initiatiefnemer” aldus Van Hal.

Dagvoorzitter Maarten Vermeulen vraagt Van Hal of er niet ook sturing nodig is om tot oplossingen te komen.
Anke beaamt dat en wijst op de wenselijkheid van het oprichten van een nationaal centrum. Waarna Lot Frijling haar vraagt wat haar eigen droomactie is.
“Als iedereen op zijn of haar terrein acties of experimenten ontwikkelt, kan er veel verbeteren. Ik wil mensen aanzetten tot kleine acties, want iedereen heeft in eigen kring een invloedsfeer.”

Uitkomsten van de dialogen

De aanwezigen buigen zich nu in geanimeerde dialoog met hun buren over de vraag of zij mogelijkheden zien voor acties vanuit een fusie van belangen. Wat is er aan opvallends uit de tweegesprekken naar voren gekomen? vraagt Maarten Vermeulen als het geroezemoes is gestopt. De eerste spreker wijst op het systeemdenken, waarbij steeds in oude oplossingen wordt gedacht. ‘We moeten het oude systeem durven loslaten.’ Tjeerd Meijer van Oost Flevoland Woondiensten ziet veel kansen voor samenwerking. Hij noemt dat gemeentes er net als corporaties belang bij hebben inwoners onder het juiste dak te krijgen. Bewoners zelf weten vaak niet hoe ze dit voor elkaar kunnen krijgen. Diverse instrumenten kunnen daarbij helpen, aldus Meijer, zoals een wooncoach. Ook het moderniseren van woongebouwen kun je aangrijpen om met mensen te bespreken of ze in hun huidige woning nog op de juiste plek zitten.

Randjes van de regelgeving

Marja Hoekstra van Buurtboost vertelt over een optopprogramma dat ze recent hebben ontwikkeld. Het is de uitdaging om alle betrokken partijen bij elkaar te krijgen. ‘Je hebt gemeentes en corporaties keihard nodig.’ Veel partijen zijn op zoek naar oplossingen voor betaalbare koop, aldus Simone van de Kuit van Stichting Opmaat. Hoe kun je voorkomen dat alle provincies met eigen oplossingen komen. Er spelen veel verschillende belangen. Hoe kom je nu tot een fusie daarvan?
Vlieg het gesprek anders aan, adviseert Van Hal.

En enkel voor huizen zorgen is niet voldoende, merkt iemand op. Er zijn allerlei voorzieningen nodig, bijvoorbeeld voor mobiliteit. En zonder woningen voor starters implodeert alles.

Gemeentescharrelaar

Van Hal wijst erop dat gemeentes vaak de regelgeving hanteren als argument om niet aan plannen mee te werken. ‘Maar er is meer mogelijk dan wordt gedacht. Zoek de randjes op.’ Een fusie van belangen is vaak wel mogelijk, aldus iemand van Thuisvest, een corporatie in Brabant. Nodig is om projecten sociaal in te bedden, maar ook budgetten zijn belangrijk. Van Hal signaleert hier de contouren van een nieuwe functie, de ‘gemeentescharrelaar’: een gemeentemedewerker die er haar werk van maakt om partijen, belangen en budgetten bij elkaar te brengen. Projectleider Ruimtelijke Ordening Huub de Jong van Bel Combinatie vraagt zich af hoe je voor elke plaats het verschil kunt maken. Hij pleit voor de nodige ‘schuifruimte’, om nieuwe initiatieven mogelijk te maken. ‘Schuifruimte, een mooi begrip,’ reageert Van Hal.

Werken vanuit je eigen passie

Als laatste wijst iemand op de noodzaak van bewustwording over de driehoek hoofd-hart-handen. Ga met de ESG-doelen aan de slag vanuit een intrinsieke motivatie, bepleit zij. En begin dan in het onderwijs, brengt de zaal in. Van Hal werkt al op die manier. Zij geeft haar studenten die al ergens werken, altijd de opdracht om een paper te schrijven over een onderwerp dat ze fascineert (intrinsieke interesse), om pas daarna de verbinding te zoeken met het eigen werk. Dat werkt, zegt ze. Een voorbeeld: een medewerkster van AH schreef een paper over het tegengaan van overgewicht, een probleem waarmee ze zelf al jaren worstelde. Bij AH liggen bij de kassa de goedkope ongezonde dikmakers, die leerlingen vaak kopen. In gesprek met AH is gekeken naar minder ongezonde alternatieven om bij de kassa neer te leggen. En die liggen daar nu voortaan. ‘Vanuit je eigen passie kun je veel voor elkaar krijgen.’

Biobased bouwen

Toekomstbestendige woningbouw, over dat onderwerp gaat de tweede inspirerende inleiding, een powertalk, zoals spreker Jan Willem van de Groep het zelf noemt. Van de Groep is lid van een werkgroep van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Landbouw die het opschalen van innovatie en versnelling van de transitie tot doel heeft. ‘Boeren en bouw, provincies en Rabobank aan elkaar knopen,’ zoals hij het beknopt beschrijft. Van de Groep spitst zijn verhaal toe op biobased bouwen. Want de huidige stikstofproblematiek vraagt om een transitie in de materialen waarmee wordt gebouwd.

Milieucrisis en de woningnood

Denken jullie dat het mogelijk is binnen de afspraken van het Parijse milieuakkoord 900.000 woningen te bouwen, vraagt Van de Groep eerst (retorisch) de aanwezigen? Nee, denkt een grote meerderheid. Waarna Van de Groep cijfermatig met gigaton CO2-uitstoot onderbouwt dat dit bij de huidige wijze van bouwen inderdaad onmogelijk is. En als het niet lukt binnen de afgesproken uitstoot te blijven, dreigt de situatie van een CO2-lockdown. Wat daarom nodig is, zijn twee dingen: niet bouwen en anders bouwen. In de bouw zal met andere materialen gewerkt moeten gaan worden.

Slopen slechte oplossing

Voor het oplossen van woningnood, verklaart Van de Groep, is slopen zo’n beetje het slechtst denkbare scenario, ook voor het milieu. De footprint van slopen en nieuwbouw is 5 maal hoger dan van renovatie. ‘Waarom slopen corporaties toch zo veel woningen?’

Een oplossing voor milieuverantwoorde woningbouw kan bestaan uit werken me hout en vezels van Nederlandse bodem, ofwel biobased bouwen. Vezels verbouwen kan de landbouwsector ook helpen met de noodzakelijke transitie naar minder veeteelt en minder intensieve landbouw. De voordelen van biobased bouwen zijn indrukwekkend: je slaat er CO-2 mee op in je gewassen én in het gebouw dat je met deze vezels neerzet. En je hebt geen traditionele materialen meer nodig. Dus je hebt dubbele winst wat betreft vermindering van CO2-uitstoot.

Nieuw goud

Hout is het nieuwe goud, aldus Van de Groep. Het is er ook voldoende, zegt hij. Er is veel ruimte om meer met hout te bouwen, mits uit duurzaam beheerde bossen. Hout gaat ook lang mee, kijk naar onze monumenten met eeuwenoude balken. Brandgevaarlijker is het ook niet: een houten constructie houdt vaak langer stand dan een stalen constructie. Maar bij houtbouw komt het wel aan op zeer zorgvuldig ontwerpen, bouwen en uitvoeren. Anders is het niet duurzaam. Een houten huis dat gaat lekken, gaat rotten. Duurder is houtbouw ook niet per se, op voorwaarde dat bij het ontwerpen en bouwen van de gebouwen en in het stedenbouwkundig plan andere uitgangspunten worden gebruikt dan bij traditionele bouw.

CO2 uitstoten of CO2 opnemen

Van de Groep illustreert zijn betoog met twee foto’s: één van een fabriek die CO2-uitstoot en één van een bos dat CO2 opneemt. In het eerste geval zijn dure maatregelen nodig om CO2 af te vangen en op te slaan, in het tweede geval kun je de boer belonen die meewerkt aan CO2-opslag in bomen die hij plant, aldus Van de Groep. Waarna hij zijn lezing toespitst op bouwen met vezels. Van land naar pand, zoals hij het samenvat. Denk aan stro. Maar ook legio andere planten kunnen vezels voor de bouw leveren. Alleen knelt het hier nog: boeren willen wel vezels verbouwen voor bouwmateriaal, maar er is nog nauwelijks vraag naar. En voor de bouwers is er nauwelijks aanbod, met zegge en schrijve twee hennepfabrieken in het noorden van het land.

Building balance

Dat terwijl er een grote fusie van belangen mogelijk is: de agro-industrie kan van CO2-intensieve landbouw en veeteelt overstappen op extensieve verbouw van vezelgewassen. Ook voor de waterhuishouding is dit dringend nodig. De milieu-waterrichtlijnen zullen nog veel meer impact op de agro-industrie krijgen dan de CO2-regels waarover nu zo veel boeren te hoop lopen, waarschuwt Van de Groep. Vezelgewassen vragen weinig stikstof en pesticiden. Bemesting is niet nodig. Ze zijn bovendien te verbouwen in bufferzones langs waterstromen en kunnen zo het water beschermen tegen de instroom van kwalijke (mest)stoffen.

De bouw kampt nu met steeds schaarsere – en dus duurdere – grondstoffen. En het is ook nog de vraag hoe gezond de nu gebruikte materialen zijn voor het binnenmilieu, aldus Van de Groep. Bewoners van nieuwbouwhuizen ervaren regelmatig gezondheidsklachten door het binnenmilieu. Zo komt hij tot een building balance: land en pand, bouw en vezelverwerking, aan elkaar knopen. Op kleine schaal gebeurt dit al in Brabant.

De eerste biobased woningen

Van de Groep wijst op een brief van de ministers De Jonge en Adama, die gaat over verdere aanscherping van de milieuprestaties in de bouw. Die brief zal veel impact hebben op bouwen met hout en biobased materialen. Opschalen met een factor 30, verwacht Van de Groep. Hij laat een foto zien van een biobased woning in het Brabantse Heeze, gebouwd van hout, vlas (voor het dak) en stro, voor de muren. Het huis is goed voor 90 ton CO2-opslag.

Op dit moment is er voor 75.000 woningen stro beschikbaar, aldus Van de Groep. Bouwen met stro is wel een van de mooiste vormen van bouwen. Maar: willen mensen dit? Wie wil hier geld aan uitgeven? De bereidheid daartoe is bij de bouw van kleinere woningen groter dan bij duurdere. De Triodosbank geeft korting op biobased bouwen.

Bamboe, miscanthus en lisdodde

Materialen moeten dus goedkoper worden, door opschalen van de productie ervan, zegt Van de Groep. ‘Wij bouwen het programma verder uit, met name door het stimuleren van de verbouw van gewassen in de landbouw.’ Enkele nieuwe bruikbare gewassen zijn naast vlas en hennep, miscanthus, zonnekoorn, bamboe, aardpeer, gras en lisdodde. Van de Groep onderscheidt nog gewassen die meer CO2 opnemen dan andere. Zo nemen C3-gewassen (bijvoorbeeld hennep) tweemaal zoveel CO2 op dan C4-gewassen. Het is overigens van veel gewassen nog niet duidelijk hoe ze gedroogd moeten worden voor ze bruikbaar zijn. Want vocht in de vezels, zoals bij hooi, maakt deze ongeschikt voor de bouw omdat het gaat rotten.

Korte ketens

Nog een groot voordeel van bouwen met vezels is dat het snel kan, met stro echt razendsnel. En het neerzetten van een fabriek die met stro prefab-constructies maakt, kost 1 miljoen. Andere fabrieken voor bouwmateriaal kosten al snel zo’n 60 miljoen.

Het is wel zaak om de keten van land naar pand zo simpel mogelijk te maken. De bouwsector zit ingewikkeld in elkaar, met veel hokjes en schotten. Waar snel te beginnen? In de prefab-industrie voor wanden en daken, denkt Van de Groep. Die schaalt nu enorm op. Dat kan ook: de balen stro van de boeren kunnen vrijwel rechtstreeks worden afgeleverd bij de prefab bouwers. Korte ketens versnellen de opbrengsten voor boeren.

In Brabant wordt al gewerkt met het inblazen van miscanthusstro in houtskeletbouw. Boeren verdienen er 400 euro per ton mee. Dat is heel gunstig voor hen. ‘Als bouwsector kunnen we er dus voor zorgen dan de landbouwsector goed geld kan verdienen.’

Hoe zit het dan met…?

Van de Groeps betoog roept de nodige vragen op. Zoals: als je partijen uit de keten haalt, hoe zit het dan met de belangen van die partijen? Van de Groep: Daarom is de fusie van belangen juist zo belangrijk. Die grote partijen zijn niet nodig, zo is het gewoon.’

Op een vraag naar small wins met biobased bouwen wijst Van de Groep op de ervaring in Eindhoven om daken te isoleren met dit materiaal. Daken zijn makkelijk te prepareren voor het inblazen van deze materialen.

Hoe reageren boeren op dit verhaal als ze daarover informatie krijgen? Van de Groep: ‘Veel boeren blijven het nog als een complot zien, maar zowat de helft heeft er wel oren naar. Vooral jongeren hebben vaak weerstand: hier zijn we niet voor opgeleid! Het vraagt een zorgvuldige communicatie.’

Vier stellingen

Vermeulen dankt Jan Willem van de Groep hartelijk voor zijn leerzame bijdrage. En legt de aanwezigen vervolgens vier stellingen voor om met elkaar over van gedachten te wisselen, liefst vanuit het andere dan het eigen perspectief.

Stelling 1: De sense of urgency ontbreekt om tot echte innovatie en vernieuwing te komen.

Als de positieve effecten werkelijk al bewezen zijn, waarom wordt biobased bouwen dan niet grootschaliger toegepast, vragen de sceptici zich af. Maar er gebeurt al heel veel, werpen anderen tegen. Een ‘sense of ugency’ is niet nodig. Gewoon doen! Niettemin zijn de meeste mensen in de zaal van menig dat het gevoel van urgentie nog altijd ontbreekt. Dat vindt men wel bedroevend. De blokkade zit voor een deel in de eigen hoofden en organisaties, concludeert men. ‘Er moet nog veel gebeuren om mensen te overtuigen.’ We moeten ook kennis met elkaar delen, vult Maarten Vermeulen aan.

Stelling 2: Biobased bouwen draagt bij aan een gezond thuis voor iedereen nu en in de toekomst.

Reactie: ‘Vóór. We kunnen na deze presentatie niet om de voordelen heen. Maar er is wel iets voor nodig om mensen erin te laten geloven.’ Tegenstanders wijzen op de risico’s van allergie, gekke luchtjes, en onbekende gezondheidsrisico’s. ‘Er kunnen muizen in zitten…’ En de verbouwing tast het landschap aan, en de voedselproductie…

Stelling 3: Samenwerken is een illusie.

Mee eens, zegt de ene partij. Het is vooral een alibi om veel te praten. ‘Een bundeling van individuele belangen is handig. Maar samenwerken…?’ ‘Wij geloven wel in samenwerken,’ zegt de tegenpartij. Uiteindelijk denkt één iemand dat samenwerken inderdaad een illusie is. ‘Het is dus in de praktijk wel mogelijk,’ concludeert Vermeulen.

Stelling 4: We maken onvoldoende gebruik van kennis in de bestaande vastgoedwaardeketen.

‘We doen veel aan experimenteren, maar de verbindende schakel ontbreekt,’ zegt een voorstander van de stelling. ‘Dat gaat ten koste van leereffecten. We hebben vooral het eerlijke verhaal nodig. Vernieuwing is lastig. We hebben meer schaal en minder experimenten nodig.’ ‘Welnee, experimenten zijn juist goed,’ zeggen anderen. ‘We moeten niet wachten op nog meer kennis, we maken er al voldoende gebruik van.’ Toch meent zo’n derde van de aanwezigen dat de bestaande kennis onvoldoende wordt benut. Hoogleraar Anke van Hal bevestigt dat. ‘Pas als het verkeerd loopt, gaat men op zoek naar kennis en informatie. Aansprekende voorbeelden zijn belangrijk om dit te doen kantelen.’

Met dank aan de inleiders en een ieders inbreng sluit Maarten Vermeulen hierna de bijeenkomst, met de wens elkaar op een volgend event weer te ontmoeten.