De hoeksteen: bewoners!

Door: Danique Rietdijk en Barbara van Baarsel (Buro Barcode)

Multifunctioneel gebruik van vastgoed, het toenemend belang van gebruikerstevredenheid en een bredere samenwerking met partners uit andere disciplines; de vastgoedexploitatiesector is aan veel veranderingen onderhevig en de ontwikkelingen gaan snel. Inspelen op deze veranderingen is nodig voor een toekomstgericht asset- en onderhoudsmanagement. Technologische ontwikkelingen bieden tegelijkertijd mogelijkheden voor efficiënt beheer.

B. Amsterdam is op donderdag 12 mei het centrale middelpunt van het NEVAP-event Asset- en Propertyservices. In deze bijeenkomst komen we op basis van real life voorbeelden tot inzichten die nodig zijn voor geïntegreerd samenwerken, waarbij verbinding met de bewoner/gebruiker en een maatschappelijk, duurzaam en financieel rendement ontstaat. Een vol programma, divers en vooral inspirerend.

Hans Touw, directeur bij RealTurn, mag na deze introductie op de locatie het programma verder begeleiden. Vanuit de drie pijlers ‘tevredenheid/leefbaarheid’, ‘duurzaamheid’ en ‘betaalbaarheid’ en op basis van vragen en stellingen gaan deelnemers in gesprek met Joan Ronner (Founder en CEO bij Area of People), Wilfred van der Plas (Manager Bright bij DWA) en Tom Griffioen (Co-Founder bij Clappform).

Joan Ronner trapt af met de eerste pijler: tevredenheid/leefbaarheid.

STELLING 1: Wat heeft de meeste invloed op bewoners-tevredenheid (leefbaarheid)?

De drie meest prominente termen in de wordcloud zijn: veiligheid, betaalbaarheid en bereikbaarheid. Een deelnemer licht toe dat je in deze tijd al tevreden mag zijn als je een woning kunt betalen. Daar wordt in de zaal al snel mee ingestemd. “Ik denk dat de bijdrage van leefbaarheid op vastgoed heel beperkt is. Men is nu blij als er een woning beschikbaar is. De leefbaarheid heeft momenteel minder invloed.” Een andere deelnemer geeft aan dat zij alle drie de termen van de wordcloud heeft ingediend. Wat haar betreft is veiligheid de belangrijkste. En dan gaat het niet alleen om de veiligheid in de buurt, maar ook om de relatie met de buren. Sociale veiligheid speelt dus een belangrijke rol.

STELLING 2: Als de leefbaarheid toeneemt, zal ook de waarde van het vastgoed toenemen.

80% van de deelnemers is het eens met de stelling.

Joan Ronner merkt terecht op dat je leefbaarheid eerst moet definiëren en dat leefbaarheid een subjectieve term is. “Ik ben persoonlijk minder bereid te betalen als de leefbaarheid afneemt. Er zijn delen in Amsterdam waarvan ik snap dat die duurder zijn.”

Tom Griffioen licht dit vraagstuk toe aan de hand van een aantal cijfers over het verband tussen (financiële) waarde en leefbaarheid. “Als je naar Nederland kijkt, neemt de leefbaarheid toe naarmate er meer koopwoningen in een buurt staan. In de duurste gemeenten is de leefbaarheid ook het hoogst. De causaliteit is heel complex, maar je ziet wel degelijk een correlatie.”

Een vertegenwoordiger van een woningcorporatie heeft er moeite mee dat leefbaarheid aan financiële waarde wordt gekoppeld. Volgens hem gaat leefbaarheid veel meer over interactie met de mens en omgeving. “Het gaat over meer dan wat je eraan uit wilt geven. Ook in buurten waar de waarden van huizen lager liggen, zou de leefbaarheid goed moeten zijn. Onze prioriteit ligt bij het beter maken van de leefbaarheid in wijken waar de waarden van de woningen lager liggen.”

Tegengeluid
Niet iedereen is het eens met de stelling. Er wordt vooral gerefereerd aan de WOZ-waarde. “De WOZ-waarde wordt door andere dingen bepaald, hier wordt nauwelijks rekening gehouden met de leefbaarheid. Ik zie hier dus geen causaal verband en ben het daarom oneens met de stelling.” Een facility manager sluit zich hierbij aan: “Wij zorgen dat bewoners een leefbare omgeving hebben, dat heeft weinig te maken met financiële aspecten.”

Area of People deed een uitvraag onder bewoners van het AoP platform, waarin gevraagd werd wat bepaalt of zij zich wel of niet ergens thuis voelen. De verhoudingen waren duidelijk: 50% buren, 25% woning en 25% service. Dit bleek ook in de coronatijd; faciliteiten vielen weg en veel mensen werkten thuis. Maar wat hield men over? De community, de verbinding met anderen. Zo bleek: sociale cohesie leidt tot meer leefbaarheid. Joan Ronner benadrukt nogmaals: “Los van inkomen, opleiding en achtergrond kan er enorme betrokkenheid zijn door een community die ontstaat. Los van het comfort en faciliteiten kunnen mensen zich heel erg thuis voelen. Thuisgevoel en verbinding zijn fundamenteel. Service en betaalbaarheid zijn naar mijn mening slechts randvoorwaarden voor tevredenheid/leefbaarheid.”

In 2050 moeten steden klimaatneutraal zijn. Om dit te bereiken moet aandacht besteed worden aan veel verschillende factoren. Milieu Centraal zette er vier op een rijtje. Het is aan de deelnemers om hun ranking hieraan te geven.

STELLING 3: Wat heeft de grootste bijdrage van de CO2-productie van een huishouden?

De uitkomsten van de deelnemers komen overeen met het onderzoek van Milieu Centraal. In dit onderzoek staan voeding en online inkopen op 1, energie in huis op 2, auto/fiets/ov op 3 en de lijst wordt afgemaakt door vliegreizen. Volgens het onderzoek van Milieu Centraal heeft de consumptie van voeding en andere aankopen de grootste impact op de CO2-productie. De deeleconomie kan hier verandering in brengen. Er blijkt een enorme behoefte te zijn aan het delen van producten, zoals auto’s, fietsen, voeding en kleding, en het kan bovendien bijdragen aan 51% CO2-reductie potentie. Daar valt dus veel winst te behalen.

Tom Griffioen is benieuwd hoe de deelnemers naar de deeleconomie kijken. Staan mensen daarvoor open?

Gereedschap als voorbeeld
Aan de andere kant van de zaal wordt het gebruik van gereedschap als voorbeeld genomen. “Een boormachine wordt slechts 16 minuten van de levensduur écht gebruikt. En mensen delen gereedschap nog nauwelijks. Dat is voornamelijk zo omdat mensen het gemakkelijk voor zichzelf kunnen kopen. Er is dus geen urgentie. Uit onderzoeken is wel gebleken dat de motivatie/bereidheid er is, maar we zijn niet gedwongen om spullen te delen.”

Op het voorbeeld van gereedschap wordt meteen doorgepakt. Heijmans heeft een woonwijk ontwikkeld die gericht is op de deeleconomie, midden in die wijk staat een schuurtje met gereedschap om te delen met de community. De bewoners zijn daar aan de voorkant bij betrokken. Dit voorbeeld bevestigt de theorie dat de adoptiesnelheid van de deeleconomie wordt vergroot als je de mensen erbij betrekt en er verantwoordelijk voor maakt.

Kantoren spelen een belangrijke rol in de deeleconomie. Wilfred van der Plas heeft 8 jaar geleden onderzoek gedaan naar de bezetting en benutting van een kantoor in Rotterdam. De feiten liegen er niet om; wekelijks was het ruimtebeslag slechts 15%. Daar komt bij dat als de persoon die het kantoor als laatste verlaat de meterstanden opneemt en ook de eerste is die hiernaar kijkt in de daaropvolgende week, de meterstanden wel degelijk veranderd zijn en niemand er gebruik van heeft kunnen maken.

De Colliers Trends van 2022 laat zien wat je in potentie met kantoorruimtes kunt doen op tijden dat het niet de functie van kantoor vervult. Gebruik een auditorium in de avonden en weekenden als bioscoop of zet een bedrijfsrestaurant in als restaurant of skylounge. “We kunnen samen een impuls geven aan de ‘bewoonde ruimte tijd-kwaliteit’.” De deelnemers bevestigen dat dit op een aantal plaatsen al gebeurt, maar dat het probleem hem vooral zit in de facilities, beschikbaarheid en aanpasbaarheid. Als dat op orde is, kun je pas echt kijken naar opschaalbaarheid.

Er komt ook een tegengeluid. “Is het ook niet afhankelijk van de locatie? Als ik kijk naar veel locaties waar kantoren zijn gevestigd, dan is dat niet meteen een plek waar ik mijn kinderen mee naartoe wil nemen voor de bioscoop. Sommige locaties zijn nou eenmaal niet geschikt voor alle doeleinden.” Joan Ronner moedigt de groep aan om het op een positieve manier te bekijken: “B. is ook op een niet-aantrekkelijke plek begonnen. Het zijn de mensen en de community die het uiteindelijk aantrekkelijk maakten.”

Tom Griffioen sluit de discussie af met de laatste, maar zeker niet onbelangrijkste, pijler: betaalbaarheid. Eerder werd betaalbaarheid ook al opgemerkt als belangrijke factor binnen leefbaarheid en bij de aanschaf van een woning is het natuurlijk een randvoorwaarde.

Momenteel wordt de woonquote als maatstaf gebruikt om te bepalen of huurders of kopers financieel verantwoord wonen. De woonquote is het percentage woonlasten van het inkomen, dus hoeveel procent van het netto-inkomen uitgaat naar woonlasten (inclusief gas, water en licht).

STELLING 4: Vanaf welk percentage vind jij de woonquote onverantwoord?

De uitkomsten liggen tussen de 30 en 60%, waarbij het gemiddelde uitkomt op ongeveer 45%. Tom Griffioen: “Volgens de Rijksoverheid ligt de ideale woonquote tussen de 30 en 35 procent. We hebben op basis van deze informatie een berekening gemaakt en dan blijkt al snel dat dit bij lange na niet haalbaar is voor de gemiddelde Nederlander.”

En dat het probleem van betaalbaarheid steeds groter wordt, blijkt wel uit de reacties van de deelnemers.

“Als gevolg van Oekraïne-oorlog en het tekort aan gas wil iedereen minder energie gaan gebruiken. Daarom is onlangs een initiatief georganiseerd, waarbij waterbesparende douchekoppen uitgedeeld werden in wijken waar dat een voordeel kan bieden. En ik was geschokt door de reacties van veel van de mensen: ‘denk je dat wij nog kunnen douchen?’ Veel mensen kunnen het zich niet eens meer veroorloven om warm te douchen. En er komt een moment dat de groep met een laag inkomen helemaal geen huis meer kan veroorloven. Eerst was dit een kleine groep, maar nu hebben we het over 20 – 30% van de bevolking die straks nergens meer naartoe kan. Mensen met modaal inkomen moeten ondertussen ook naar de voedselbank. We moeten écht meer met elkaar delen, want anders gaan mensen het halen.”

Er is heel veel ruimte en er zijn ook mensen die bijvoorbeeld woningen willen delen, maar dit wordt letterlijk verboden door de overheid. En de verhouding huur en hypotheek is ook scheef. Je kunt geen hypotheek krijgen, omdat je te weinig verdient, maar met datzelfde inkomen is het huren van een huis wel mogelijk.”

Dit verhaal wordt meteen beaamd: “Als ik kijk naar de landen om ons heen, België bijvoorbeeld, daar kun je zelfs met een uitkering een hypotheek krijgen. En eigenlijk zijn deze mensen ook het meest betrouwbaar, want zij krijgen geld van de overheid. Waarom moet iemand die in Nederland geen vaste baan heeft dan huren? Waarom moet die persoon uiteindelijk meer betalen dan iemand die een huis koopt?”

De discussies rondom de drie pijlers brengen duidelijk veel inzichten, maar ook vraagtekens teweeg. Joan Ronner ziet één sleutelwoord terugkomen in alle drie discussies: “De bewoners spelen de hoeksteen in de drie pijlers. We zien dat de deeleconomie iets doet met CO2, maar ook met betaalbaarheid. De sleutel ligt in het verbinden van mensen in verschillende woongebieden. En daar kunnen we morgen mee beginnen. Daar heb je geen geld voor nodig, alleen de nodige facilitatie.”

Daar sluit Tom Griffioen zich bij aan. “Ik ben benieuwd of en hoe zich dit gaat ontwikkelen. Ik hoop dat deze bijeenkomst je tot denken heeft aangezet en dat je kijkt hoe je het in je persoonlijke leven kan toepassen.”