verslag NEVAP HBO Challenge 2022 – nieuwe perspectieven

tekst door Alice van Schuppen – APA tekst

Hoe bedenk je ‘out of the box’ een toekomstbestendige invulling voor twee verouderde kantoren van de Belastingdienst in Zwolle? Zestig studenten uit het hele land, gecoached door professionals uit het werkveld, lieten tijdens de NEVAP HBO Challenge op 6 oktober zien hoe je dat doet. Met veel energie, een open blik en een goede samenwerking kwamen ze tot verrassend creatieve, doordachte en waardevolle plannen. De dag leidde naast dit resultaat tot veel interactie en nieuwe contacten tussen studenten en professionals.

Theater de Spiegel, gelegen tegenover de te transformeren gebouwen, had de rode loper voor de deelnemers uitgerold. Met zicht op de locatie vormt het theater op het Zwolse Noordereiland de perfecte plek om aan de casus te werken. Voorzien van badges en programmaboek verzamelen de deelnemers zich nog wat onwennig voor de introductie. Maar presentator Rob Koops weet al snel het ijs te breken en geeft ruimte om eerst even onderling kennis te maken. Esther van der Heide, projectleider Verkoop en Gebiedsprojecten van het Rijksvastgoedbedrijf moedigt bij haar introductie de studenten aan: “Dit is een prachtige casus, wees creatief!”

De coaches uit het werkveld, met uiteenlopende expertise, stellen zich aan de groep voor en laten weten op welke onderwerpen de studenten ze gedurende de dag kunnen bevragen. Lieke Bienfait, bestuurslid van NEVAP, geeft een toelichting op de HBO Challenge en benadrukt dat het de wisselwerking is tussen studenten en professionals die vandaag winst oplevert:

Het Rijksvastgoedbedrijf als opdrachtgever

Het Rijksvastgoedbedrijf vervult als eigenaar van de twee kantoorpanden de rol van opdrachtgever in de casus. Esther van der Heide, die vanuit haar functie betrokken is bij de verkoop van rijksvastgoed, introduceert de opdrachtgever en de twee gebouwen waar de studenten mee aan de slag gaan. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een zeer diverse vastgoedportefeuille, ‘van garagebox tot koepelgevangenis’, zo illustreert ze. De verkoop is openbaar, tegen marktconforme prijzen, is transparant en altijd maatwerk.

In Zwolle gaat het om twee voormalige belastingkantoren, gebouwd in de jaren zeventig van de vorige eeuw. De panden zijn verouderd, het hoge energieverbruik is een van de voornaamste redenen voor de Rijksgebouwendienst om tot verkoop over te gaan. De karakteristieken van de gebouwen bieden volgens Van der Heide mogelijkheden voor cultuur in de laagbouw en voor woningbouw in het hoge pand. Functies voor herbestemming, maar ook kansen voor circulaire sloop en ‘urban mining’, mogen door de studenten worden onderzocht. Daarnaast vraagt Van der Heide de studenten om ook na te denken over welke partijen er samen aan de slag kunnen en wat daarin de rol van het Rijksvastgoedbedrijf zou moeten zijn.

De gebouwen staan niet op zichzelf, maar maken deel uit van het Zwolse Noorderkwartier, aan de rand van de historische binnenstad. Alexandra Lyklema, projectmanager Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Zwolle, laat zien hoe de plek in de stad straks vorm moet krijgen als levendige stadswijk. “Zwolle wil als het ware de binnenstad over de singel heen uitbreiden”, schetst ze de situatie. Het Noorderkwartier moet een gezonde en duurzame stadswijk worden, klimaatbestendig en energieneutraal, natuurinclusief en sociaalinclusief, zo luiden de ambities van de gemeente. Lyklema vraagt de studenten ook na te denken over tijdelijke programmering en ‘placemaking’. “Wat wordt de betekenis van deze plek voor Zwolle?”, vat ze haar vragen aan de deelnemers samen.

‘Mini’ Masterclass Conceptontwikkeling

De betekenis die een plek voor mensen heeft, dat is precies waar het om draait, stelt Lot Frijling in haar korte masterclass conceptontwikkeling. In een energiek betoog prikkelt ze de studenten om in hun plannen de grenzen op te zoeken en over te gaan. “Het kan niet gek genoeg”, daagt ze de deelnemers uit. Frijling is oprichter en directeur van Yellow Concepts en heeft ervaring met conceptontwikkeling voor onder meer Heineken, Unilever en Schiphol. Allemaal ‘high-traffic locaties’, waar veel gebruikers, belangen en wensen bij elkaar komen. “Ik wil jullie uitdagen om vanuit alle perspectieven te kijken”, laat ze weten. “En de verbinding te zoeken tussen de verschillende belangen.”

Frijling vraagt de studenten hun ogen te sluiten en te denken aan een inspirerende plek. Daarmee maakt ze duidelijk hoe makers van inspirerende plekken met oprechte aandacht naar de plek hebben gekeken. “De aandacht en liefde die jullie in de plek stoppen, die voel je als gebruiker straks terug”, brengt ze haar boodschap terug naar de opdracht. “Hoe creëer je een locatie die mensen in hun hart raakt?”

Ambitieus, emotie, onderscheidend, simpel en rijk. Dat zijn volgens Frijling de kenmerken van een goed concept. “Een concept is een samensmelting van creatieve ideeën”, betoogt ze. “Geen sausje over een plan. Een concept vertaal je door in alle details”, geeft ze de studenten mee. “En doe iets met de historie, dat geeft identiteit aan het gebied.” Haar betoog geeft duidelijk energie aan de studenten en ook dat is iets wat volgens Frijling bijdraagt aan het resultaat. Frijling: “De dynamiek van een projectteam is cruciaal, die voel je straks terug in de plek. Er moet altijd een beetje wrijving in zitten.”

Voordat de studenten aan de slag gaan, geeft NEVAP-bestuurder Lieke Bienfait ze nog wat tips mee. Ze roept de deelnemers op om vooral even los te laten wat de inleiders zojuist hebben gezegd. “Wees brutaal, neem de bagage uit je eigen opleiding mee en ga samen aan de slag”, wenst ze de deelnemers toe. De teams, samengesteld uit studenten van verschillende opleidingen, verspreiden zich door het theater en laten zich gevraagd en ongevraagd adviseren door de coaches.

Rondleiding in de kantoorpanden

Na de lunch krijgen de teams de gelegenheid om de twee, nog in gebruik zijnde, belastingkantoren te bezoeken. Een mooie kans om een betere indruk op te doen en de gebouwen te ervaren. De rondleiding in het voormalige belastingkantoor helpt de studenten zich in te leven en hun ideeën te spiegelen aan de bestaande situatie. De supervisor facilitaire dienstverlening leidt hen rond. Vanaf het dak van de laagbouw is er goed zicht op de omgeving en de naastgelegen hoogbouw. Binnen snuffelen de studenten aan de ruimtes, het kunstwerk dat van buitenaf doorloopt tot in de entree van het gebouw en de constructie van het pand. “Dubbelglas?”, wil een van de studenten van de supervisor weten.

Jochem Hubregtse, student Vastgoed en Makelaardij aan de Saxion Hogeschool in Enschede, denkt samen met zijn teamleden aan een combinatie van wonen, werken, recreëren en inspireren als toekomstige invulling van de gebouwen. Hij houdt van uitdaging. “Als er ‘challenge’ staat, dan ben ik van de partij”, lacht hij. Jochem hoopt vandaag te netwerken en nieuwe connecties te maken. En op te steken hoe je op een completere manier naar een ontwikkeling kunt kijken. “Dus ook naar het gebied eromheen. Die kruisbestuiving vind ik interessant.” De combinatie van verschillende opleidingen in de teams werkt goed, ervaart hij. “Je merkt dat iedereen met een andere blik kijkt. Dat versterkt elkaar en leidt tot synergie.” De mini masterclass conceptontwikkeling heeft hem geprikkeld, al valt het niet mee om ‘out of the box’ te denken. “Het gaat erom niet in beperkingen te denken, maar het moet uiteindelijk wél haalbaar zijn.”

Stimulerende coaches

Alwin Rijpstra, senior director en cityleader Zwolle bij CBRE en een van de coaches die de studenten vandaag begeleiden, is aangenaam verrast door de groep studenten. “De intrinsieke motivatie is heel hoog”, ziet hij. “Het mooie is dat het een hele diverse groep is, met verschillende studierichtingen en afkomstig uit het hele land.” Hij hoopt als coach de creativiteit van de studenten te stimuleren. En hun inlevingsvermogen te prikkelen. “Bedenk voor wie je het gaat maken en durf groot te dromen.”

Coach Tristan Frese, commercieel manager van de Schijf Groep, signaleert dat er nog veel winst te halen valt als het gaat om circulariteit in de vastgoedsector. “Het is nog geen hot-topic”, weet hij als circulair sloopaannemer. “Er wordt veel over gesproken, nu moet het worden omgezet naar de praktijk.” Bij zijn rondgang langs de teams geeft hij tips en trics en stelt hij vragen om de studenten te triggeren. “Dit is wel de doelgroep die het besef heeft dat we echt aan de slag moeten met circulariteit”, ervaart hij. “Maar het moet nog wel op gang worden geholpen. Ze hebben het zich nog niet eigen gemaakt. Het gaat om bewustwording. Ik hoop dat ik vandaag wat heb achtergelaten, waar ze ook echt iets mee gaan doen.”

Het team van Wietse Haveman, student Vastgoed en Makelaardij aan de Hanzehogeschool in Groningen, is druk in overleg. “Hoe geven we het gebouw identiteit?”, vraagt een van de deelnemers zich hardop af. Intussen is een van de teamleden op zijn laptop op zoek naar referentiebeelden van een kunsttuin. “Let op dat de zon zó draait en die zijde van het gebouw dus in de schaduw ligt”, merkt een ander op. Het is, zoals bij de introductie vanmorgen al werd opgemerkt, een snelkookpan waarin de teams in een korte tijd hun ideeën moeten vertalen in een concept. Wietse vindt het tot nog toe een leuke en leerzame dag. “Het laat je op een andere manier kijken naar conceptontwikkeling. Je moet je echt inleven in de gebouwen en in de plek eromheen.”

Een groot vel papier waarop ideeën zijn geschreven, knalroze post-it blaadjes, half leeggedronken glazen, ook aan de tafels van de andere teams wordt hard gewerkt. “Er is niet veel tijd en in ons team is iedereen even perfectionistisch”, verzucht Anass Akachaou Achaffay, student Built Environment aan de Hogeschool van Amsterdam. “Maar de samenwerking in ons team is heel goed, iedereen heeft vanzelf zijn taak gepakt.” Waarom hij aan de HBO Challenge meedoet? “Het is een keer iets anders dan alleen naar school gaan en je huiswerk maken”, motiveert hij. “Je verzamelt uiteenlopende ideeën, vergroot je netwerk en doet ervaring op met werken in een team.”

Ledenbijeenkomst met talkshow

Intussen verzamelen verschillende mensen uit het werkveld zich in de zaal voor de NEVAP ledenbijeenkomst. Onder hen ook de coaches. Presentator Rob wil eerst weten wat hen tijdens het coachen van de teams is opgevallen. De goede en creatieve ‘vibe’ en diversiteit van de ideeën worden genoemd, maar ook de afstand tussen het leer- en werkveld. Precies de reden om een challenge als deze te organiseren. “Op sommige fronten zijn studenten verder dan jullie”, houdt een van de coaches de aanwezigen voor. “Bijvoorbeeld als het gaat om het zien van maatschappelijke waarden. Dus zoek de studenten op.”

Lot Frijling geeft voor de NEVAP-leden een inleiding over ‘de drie stappen naar een waardevolle locatie’, met een sneak-preview naar haar boek ‘Verliefd, verloofd, gebouwd’, dat binnenkort verschijnt. Onderscheidend vermogen is enorm belangrijk, houdt ze de toehoorders voor. “Wil je een plek die mensen raakt, dan moet je ‘mindspace’ veroveren. Dat lukt niet als je overal hetzelfde doet.” Aan de hand van voorbeelden, zoals het Depot in Rotterdam en het Forum in Groningen, laat ze zien dat plannen die raken en emotie oproepen, vaak moeizaam tot stand komen. “Er is doorzettingsvermogen nodig”, stelt ze. “Maar vooral lef en liefde.”

In de talkshow die volgt vraagt presentator Rob de panelleden wanneer ze voor het laatst ‘lef en liefde’ hebben getoond in ontwikkeltrajecten. Thomas van Gerwen, commercieel manager van Heijmans, wijst op Hart van Zuid in Rotterdam, waar op moeilijke momenten knopen doorgehakt moesten worden. Karin van der Ven, manager bij Amvest/Fuzer, noemt het maken van een koffietafelboek met foto’s van bewoners, om de eindgebruikers van gebouwen in beeld te brengen bij vastgoedontwikkelaars. En Alwin Rijpstra vertelt hoe vanuit CBRE met vertrouwen en liefde is samengewerkt in de verbouwing en verkoop van de Bonnematoren in Leeuwarden. De verhalen van de panelleden zetten aan tot het delen van meer ervaringen en reacties uit de zaal. Met inspiratie, beleving en betrokkenheid als rode draad.

De winnaars

Na de mededeling “nog vijf minuten”, leggen de studenten snel de laatste hand aan de pitches. Alle teams en juryleden verzamelen zich in de zaal. Vol overtuiging presenteren de studenten hun plannen. Van ‘Blauwe Poort’, waar water als koeling door de gevels gaat stromen, tot ‘Zwollywood’, met technobunker, hotel en rooftopbar, de meest uiteenlopende plannen passeren de revue. Het out-of-the-box denken, een van de uitdagingen die de studenten vanmorgen meekregen, leveren onder meer de ondertunneling van de singel en een kabelbaan tussen de gebouwen op. Cultuur krijgt een voorname rol, zoals in het plan De Keek, waar volgens de bedenkers ‘de Herman Broods van deze tijd’ kunnen wonen en werken. Daarnaast besteden de teams veel aandacht aan een groene invulling, met daktuinen en parken, hergebruik van materialen en de verbinding tussen verschillende gebruikers van het gebied.

Terwijl de deelnemers uitblazen in de foyer, staat de jury voor de uitdaging om de winnaars te kiezen. Daarbij wordt gelet op functionaliteit en creativiteit, circulariteit en financiële en maatschappelijke haalbaarheid. Ze zijn er snel uit. Eerst mag iedereen via Mentimeter zijn stem uitbrengen voor de publieksprijs. De uitslag verschijnt op het scherm. De teams ontlopen elkaar niet veel, maar plan ‘De Bom’ krijgt de meeste stemmen. De studenten winnen een me.scan, een persoonlijke talentontwikkelingsscan van TheTrueTalentTeam Group.

“We zijn er enorm van onder de indruk hoe jullie in korte tijd hele visualisaties hebben verwerkt in jullie presentaties”, introduceert Lot Frijling de uitslag van de juryprijzen. “Complimenten voor alle groepen, het is echt heel gaaf wat jullie hebben laten zien”, vult collega-jurylid Alexandra Lyklema van de gemeente Zwolle haar aan. In de categorie Functionaliteit en creativiteit wordt Zwollywood tot winnaar uitgeroepen. De jury prijst de verbeeldingskracht van het team. De studenten hebben vandaag korte straatinterviews gehouden. “Dat roept meteen emotie op”, heeft Frijling in het concept teruggezien.

In de categorie Circulariteit gaat de prijs naar De Keek, een plan waarin onder meer de gevelelementen van de kantoorgebouwen worden hergebruikt. Tenslotte blijkt Zwollywood opnieuw in de prijzen te vallen. Het team wint ook in de categorie Financiële en maatschappelijke haalbaarheid. Door een combinatie van functies is het plan minder kwetsbaar, concludeert de jury. “De gekozen functies in het gebied laten bovendien zien dat iedereen er welkom is.” Het Rijksvastgoedbedrijf zal met de winnaars verder praten over hun concept.

Tevreden

De feestelijke stemming wordt voortgezet in de foyer waar nog ruimschoots wordt nageborreld. Alle deelnemers gaan aan het begin van de avond naar huis met een ‘onderweg-naar-huis-tasje’ én een jaar lang gratis lidmaatschap van NEVAP. “Een dynamische dag met een super enthousiaste groep studenten”, blikt NEVAP-bestuurder Lieke Bienfait terug. “Ze zijn geïnteresseerd in wat NEVAP doet en hebben supergoed werk geleverd. In zo’n real-life casus beseffen ze wat er allemaal bij komt kijken, welke partijen een rol spelen en wat de verschillende belangen zijn. Het was een hele fijne casus die we samen met de Rijksgebouwendienst hebben kunnen uitvoeren, ik ben heel tevreden.”